Praxisräume rechtsgrundlos renoviert? – Geld zurück…

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Zusammenhang mit seiner Rechtsprechung zu unwirksamen Endrenovierungsklauseln eine weitere spannende und für die Praxis überaus relevante Entscheidung getroffen.

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat in einem bislang noch nicht veröffentlichten Urteil (BGH, Urt. vom 27.05.2009, Az. VIII ZR 302/07) entschieden, dass der Mieter bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel vom Vermieter Kosten erstattet verlangen könne, wenn der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Klausel, die ihn zur Renovierung verpflichtet, vor dem Auszug die Schönheitsreparaturen ausführt.

Nach Auffassung des BGH ist der Vermieter um die rechtsgrundlos erbrachten Leistungen ungerechtfertigt bereichert, so dass dem Mieter aus §§ 812, 818 BGB ein Erstattungsanspruch zusteht. Übrigens: In der Entscheidung geht der BGH davon aus, dass auch die Kosten für Eigenleistungen des Mieters zu erstatten sind. Der Wert der erbrachten Leistungen ist dann durch das zuständige Gericht zu schätzen. Grundsätzlich hat der Wert sich aber nach dem Betrag der üblichen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten zu bemessen.

Diese Entscheidung betrifft zwar das Wohnraummietrecht, das durch die gesetzlichen Regelungen den Mieter weitergehend schützen soll als einen Gewerbemieter. Da die entscheidenden Regelungen der §§ 812, 818 BGB jedoch auch im Gewerberaummietrecht uneingeschränkt Anwendung finden, ist auf den ersten Blick kein Grund ersichtlich, der dazu führen soll, dass die Entscheidung nicht auch im Gewerberaummietrecht und somit auf die Praxismiete Anwendung finden sollte. Entscheidend bleibt die Frage, ob die Endrenovierungsklausel wirksam war oder nicht. Hierzu besteht eine vielfältige und sehr differenzierte Rechtsprechung des BGH. In einer Vielzahl von Fällen besteht gerade keine Verpflichtung des Mieters, eine Endrenovierung durchzuführen. Dies gilt auch im Gewerberaummietrecht.

Diese Entscheidung des BGH gibt solchen Zahnärzten Anlass zur Hoffnung, die nach ihrem Auszug und nach Durchführung der vom Vermieter geforderten Endrenovierungsarbeiten festgestellt haben, dass sie hierzu gar nicht verpflichtet waren. Haben sie ein Unternehmen mit der Durchführung der Renovierungsarbeiten durchgeführt, können sie vom Vermieter die hierfür verauslagten Kosten ersetzt verlangen. Haben sie die Arbeiten persönlich durchgeführt, richtet sich der Erstattungsanspruch gegen den Vermieter nach der üblichen Vergütung für die erbrachten Leistungen.

Es erscheint daher durchaus sinnvoll, in derart gelagerten Fällen Rechtsrat von einem spezialisierten Rechtsanwalt einzuholen.