Bei der Niederlassung entscheidet sich der Zahnarzt für gewöhnlich bewusst für den Standort seiner Praxis. Er möchte das vorhandene Potential an Patienten am Praxissitz und in dessen Umgebung gewinnbringend und möglichst alleine für sich nutzen. Er muss deswegen darauf bedacht sein, so wenig Konkurrenten wie möglich in der näheren Umgebung seiner Praxis, insbesondere aber keine unmittelbaren Konkurrenten im selben Gebäude zu haben. Der Mietvertrag bietet einige Möglichkeiten, hierauf Einfluss zu nehmen. Bereits bei Abschluss des Mietvertrags sollte der Zahnarzt deswegen darauf achten, dass der Vermieter ihm ausreichend Schutz vor Konkurrenten gewährt. Dies gilt insbesondere seit der Aufhebung der Zulassungsbeschränkungen für Vertragszahnärzte.

In diesem Zusammenhang sollte möglichst eine vertragliche Vereinbarung getroffen werden, wonach der Vermieter nicht berechtigt ist, im Mietgebäude selbst und u.U. auch in angrenzenden und zugleich in seinem Eigentum befindlichen Gebäuden Ärzten der gleichen oder einer ähnlichen Fachrichtung Räume zum Betrieb einer Arztpraxis zu überlassen.

Zwar ist es allgemein anerkannt und auch von der Rechtsprechung bestätigt worden (z.B. OLG Celle, Az. 2 U 253/99, Urt. vom 19.1.2000; LG Konstanz, Az. 4 O 529/03, Urt. vom 09.07.2004), dass auch ohne eine explizite mietvertragliche
Regelung ein sog. „immanenter Konkurrenzschutz“ bestehe. Dies bedeutet: Aufgrund der zwischen den Parteien bestehenden vertraglichen Leistungstreuepflicht ist der Vermieter verpflichtet, keine Räumlichkeiten im selben Gebäude an Ärzte der gleichen oder ähnlichen Fachrichtung zu vermieten. Jedoch ist hier Vorsicht geboten. Der immanente Konkurrenzschutz bezieht sich grundsätzlich nur auf das konkrete Gebäude, in dem sich die gemieteten Räume befinden. Dieser Rechtsunsicherheit sollte durch ausreichende vertragliche Gestaltungen entgegengewirkt werden.

Hierbei ist zwingend zu beachten, dass der Konkurrenzschutz im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden darf. Es bestehen sonst kaum rechtliche Möglichkeiten, gegen den Vermieter wegen einer Vermietung von Räumlichkeiten an andere Zahnärzte vorzugehen.

Sollte der Konkurrenzschutz durch den Vermieter nicht vertraglich ausgeschlossen sein, aber auch nicht ausdrücklich vereinbart worden sein, gelten grundsätzlich die oben genannten Ausführungen zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz. Bei der Vertragsgestaltung ist auf folgendes zu achten: Die Auslegung, wie weit der Konkurrenzschutz ohne vertragliche Regelung reicht, bestimmt sich weitestgehend nach dem Mietzweck. Dieser wird stets vertraglich geregelt. Er sollte lauten: „zum Betrieb einer Zahnarztpraxis“. Auf diesem Wege wird es dem Vermieter komplett untersagt, im jeweiligen Gebäude Räumlichkeiten an andere Ärzte, unabhängig von deren Fachrichtung, zu vermieten.

Soweit dem Mieter bekannt ist, dass dem Vermieter auch benachbarte Gebäude gehören, sollte der vertragliche Konkurrenzschutz auf jene Gebäude erstreckt werden, d.h. der Vermieter soll verpflichtet werden, auch in jenen Gebäuden keine konkurrierende zahnärztliche Tätigkeit in seinen Räumen zuzulassen. Der Vertrag muss dann zwingend ein solches Verbot enthalten.

Hat der Vermieter nicht den vertraglichen Schutz vor Konkurrenten eingehalten, stehen dem Zahnarzt als Mieter Ansprüche zu, die sich aber ausschließlich gegen den Vermieter richten, nicht gegen den konkurrierenden Mieter.

Zum einen handelt es sich um Unterlassungsansprüche. Nachdem der Vermieter einen Mietvertrag mit dem konkurrierenden Zahnarzt abgeschlossen hat, kann der Mieter von dem Vermieter verlangen, das Mietverhältnis mit dem konkurrierenden Mieter zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu beenden. Da die Mietverträge für Zahnarztpraxen in der Regel für eine erhebliche Dauer abgeschlossen werden, ist eine frühzeitige Beendigung des vertragswidrigen Zustands trotz eines positiven Urteils selten zu erreichen.

Der Verstoß gegen die Verpflichtung, Konkurrenzschutz zu gewähren, stellt jedoch fast immer eine schuldhafte Vertragspflichtverletzung dar, die den Mieter berechtigt, vom Vermieter Schadensersatz zu verlangen. Dieser Schaden besteht in dem entgangenen Gewinn des Mieters, der aus der Aufnahme der ärztlichen Tätigkeit durch den konkurrierenden Mieter resultiert. Allerdings bestehen für den Nachweis des Schadens und der Kausalität hohe Anforderungen. Regelmäßig gelingt in einem Gerichtsverfahren nicht der Beweis, dass die Vermietung an den Konkurrenten zu Umsatz- und Gewinneinbußen beim Arzt geführt hat. Um diesen Effekt zu vermeiden, sollte stets erwogen werden, mit dem Vermieter für jeden Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel die Zahlung einer Vertragsstrafe zu vereinbaren.

Zudem spricht vieles dafür, dass ein Verstoß des Vermieters gegen die Konkurrenzschutzklausel den Mieter zur Minderung des Mietzinses berechtigt. Ob dies im Einzelfall zulässig ist, und in welcher Höhe dies geschehen sollte, sollte der Arzt stets mit einem spezialisierten Rechtsanwalt erörtern. Ebenso sollte der Mieter sich vor Abschluss des Mietvertrags rechtlich beraten lassen, inwieweit der Vertrag – nicht nur in Bezug auf den Konkurrenzschutz –rechtliche Risiken in sich birgt.