BGH: Verpflichtung des Mieters, Räume innerhalb starrer Fristen zu renovieren, ist unwirksam

Mit folgender Fragestellung ist früher oder später jeder niedergelassene Zahnarzt konfrontiert:
Muss ich die Praxisräume renovieren? Die Frage stellt sich spätestens dann, wenn das Mietverhältnis wegen Beendigung der zahnärztlichen Tätigkeit oder wegen Verlegung der Praxis endet. Zumeist kündigt sich der Vermieter vorher an, um bei einer Begehung verschiedene Dinge in den Praxisräumen zu rügen, die der Zahnarzt bis zur Beendigung des Mietvertrags und somit bis zur Rückgabe der Räume beheben muss. Die Wände im Behandlungszimmer 1 sind neu zu streichen. Im Wartezimmer müssen Wände und Decken tapeziert und gestrichen werden uswusw.

Der Zahnarzt ist zu diesem Zeitpunkt natürlich nicht mehr sonderlich motiviert, diese Arbeiten durchzuführen, oder auf eigene Kosten durch ein Unternehmen durchführen zu lassen. Deswegen schaut er nach der Begehung mit dem Vermieter in den Vertrag, um zu überprüfen, ob er hierzu tatsächlich verpflichtet ist. Häufig stößt er dabei auf folgende Klausel:

Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens alle 3 Jahre in Küche, Bad und Toilette und alle 5 Jahre in allen übrigen Räumen die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchführen zu lassen.

Sodann rechnet der Zahnarzt nach und stellt fest, dass die letzte Renovierung bereits 8 Jahre her ist. Also beißt er in den sprichwörtlichen „sauren Apfel“ und lässt die gerügten Mängel durch ein Fachunternehmen durchführen. Die Kosten im vierstelligen Bereich, die hierfür anfielen, trägt er selbst. Schließlich fühlt er sich hierzu verpflichtet.

Dieses Geld könnte er sich sparen, wenn er zuvor Rechtsrat einholt. Eine Verpflichtung, die Renovierung durchzuführen, besteht nämlich unter Zugrundelegung der vorgenannten Klausel nicht.

In einem äußerst bedeutsamen Urteil vom 8. Oktober 2008 hat der BGH (Az. XII ZR 84/06) entschieden, dass eine derartige Klausel, die den Mieter unabhängig vom Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet, unzulässig ist und hat somit zur Klärung einer umstrittenen Rechtsfrage im Gewerberaummietrecht beigetragen.

Die Unwirksamkeit jener Klausel, die wir oben vorgestellt haben, hat zur Folge, dass der Zahnarzt als Mieter überhaupt nicht verpflichtet ist, irgendwelche Renovierungsarbeiten durchzuführen. Vielmehr ist nun der Vermieter auf Grund der gesetzlichen Regelungen des § 535 Abs. 1 BGB hierzu verpflichtet. Nach jener gesetzlichen Vorschrift muss der Vermieter nämlich das Mietobjekt über die gesamte Dauer des Mietverhältnisses in vertragsgemäßem Zustand erhalten. Zwar kann man grundsätzlich – wie dies auch absolut üblich ist - die Schönheitsreparaturen vertraglich dem Mieter auferlegen. Nach zutreffender Auffassung des BGH ist die weitgehende Verpflichtung durch die oben genannte Klausel jedoch unwirksam, weil sie dem Mieter höhere Instandsetzungsverpflichtungen auferlegen würde, als sie den Vermieter ohne diese Klausel treffen würden. Die Regelung benachteilige deswegen den Mieter unangemessen, so dass die Klausel gemäß § 307 BGB unwirksam ist.

Übrigens: Es kann durchaus in Erwägung gezogen werden, ob nicht der Vermieter schon während der Dauer des Mietverhältnisses wirksam verpflichtet werden kann, die erforderlichen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen, wenn eine unwirksame Klausel vereinbart worden ist.

Von Bedeutung ist jedoch, dass diese Rechtsprechung nur anwendbar sein dürfte, sofern die Klausel nicht individualvertraglich durch eine Einzelabrede vereinbart wurde, sondern durch einen mehrfach vom Vermieter verwendeten Mietvertrag. Nur dann handelt es sich bei der streitgegenständlichen Klausel um eine sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingung, die zur Anwendbarkeit des § 307 BGB führt.

Fazit: Auf Grund der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann jedem Zahnarzt bei Beendigung des Mietverhältnisses nur empfohlen werden, den Vertrag daraufhin zu überprüfen bzw. überprüfen zu lassen, ob er zur Vornahme von Endrenovierungsarbeiten verpflichtet ist. Auf diesem Wege können viele unnötige und unliebsame Arbeiten und/oder Kosten vermieden werden.